Por: Stefan Vazil Ivanoff Fontalvo
Especialista en Derecho Ambiental, Territorial y Urbanístico
Especialización en Derecho Contencioso Administrativo
Magíster en Derecho Ambiental y Urbano-territorial
El auge de la construcción es un hecho notorio en Barranquilla, según cifras de Camacol Atlántico, 1.834 unidades fueron vendidas en el mes de enero del año en curso, presentando un incremento del 111% si se compara con el mismo mes del año anterior, en el cual apenas se vendieron 869 unidades.
De lo anterior, se deduce que muchas familias invirtieron sus recursos en una vivienda, con el fin de cumplir sus expectativas de vida. Sin embargo, puede ocurrir que posterior a la compra del inmueble, éste presente alguna deficiencia en cuanto a su estructura o calidad, lo cual podría poner en riesgo la inversión realizada.
Sobre este punto, vale precisar que la legislación colombiana otorgó al comprador una serie de alternativas para reclamar sus derechos ante el vendedor, en vista de las fallas o vicios que se presenten con respecto al bien adquirido.
En primer lugar, el comprador de la vivienda puede señalarle al vendedor la presencia de vicios ocultos o redhibitorios, tales como grietas en paredes, pisos o columnas, con el objeto de buscar la rescisión de la venta (restitución del dinero), la disminución proporcional del precio pactado o la indemnización de los perjuicios causados, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1917 y 1918 del Código Civil.
En segundo lugar, si se trata de una compraventa mercantil, el comprador del inmueble también podrá reclamarle al vendedor por vicios o defectos ocultos, los cuales impidan que el bien se utilice para su natural destinación o fin previsto en el contrato. En dicho reclamo se podrá solicitar la resolución de la venta o la rebaja del precio pagado de acuerdo al contrato, lo anterior en virtud de lo dispuesto en los artículos 934 y 937 del Código de Comercio.
Ahora bien, el adquiriente también podrá reclamarle al constructor de la vivienda o edificio por el incumplimiento de las normas técnicas especiales referentes a la idoneidad del inmueble, calidad de la construcción y seguridad del bien, ante las autoridades administrativas competentes, con el fin que estas impongan las sanciones a que hubiere lugar, conforme a lo señalado en el artículo 8 del Estatuto del Consumidor. Éste artículo establece para los bienes inmuebles una garantía legal de diez (10) años por estabilidad de la obra (estructura), y un (1) año para los acabados.
Igualmente, en el evento que un edificio se destruya o amenace ruina, en todo o en parte, durante los diez (10) años subsiguientes a su entrega, bien sea por vicio de la construcción, vicio de suelo, o vicio de los materiales, el empresario será responsable por estos hechos y deberá responderle al comprador, teniendo en cuenta que la garantía del bien se transmite entre los adquirientes que lleguen a existir durante ese periodo (artículo 2060 del Código Civil).
Por último, los compradores podrán, si se reúnen en conjunto, solicitar mediante acciones populares o de grupo, la protección de sus derechos colectivos relacionados con los literales “l” y “m” del artículo 4 de la Ley 472 de 1998, que tratan de la seguridad y prevención de desastres previsibles técnicamente, y la realización de construcciones respetando las disposiciones jurídicas.
En conclusión, ante la aparición de fallas o deficiencias en el inmueble adquirido, el comprador podrá hacer uso de distintas opciones para exigir y reclamar sus derechos, bien sea ante el vendedor de la vivienda o ante el constructor de la misma, conforme a la normatividad indicada en precedencia.
